在消費回暖疊加產能增加影響下，今年以來，北京倉儲物流市場租賃活力穩步增強。

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據了解，北京從去年開始倉儲物流供地明顯增加，緩解了此前供不應求的態勢，為有升級需求的租戶提供了更多選擇。

業內人士指出，北京以其重要的消費市場和戰略地位將持續吸引企業入駐。此外，以汽車、醫藥等先進制造業為代表的產業發展將推動高標倉需求不斷增長。未來，供不應求仍是北京倉儲物流市場的主基調。

需求復蘇促成交活躍

根據市場機構世邦魏理仕的統計，今年一季度，北京倉儲物流市場錄得多筆產業相關大面積成交，市場整體空置率環比回落0.8個百分點至15.6%。

與此同時，一季度租金漲幅環比持穩，平均租金同樣本比環比上漲0.5%至每月每平方米56.9元，其中順義空港、大興京南及通州等傳統核心子市場漲幅仍舊保持領先。

“消費、餐飲類的倉儲物流需求最先復蘇。”世邦魏理仕華北區產業地產部負責人李虹表示。據她介紹，餐飲類需求在今年疫情因素消除后快速恢復，帶動了冷鏈和生鮮需求上升。

此外，據李虹介紹，疫情三年，重奢類品牌的倉儲物流需求增長明顯，原因與奢侈品巨頭積極布局中國、拉低中國與海外價差有關。“反映到倉儲物流市場上，我們去年幫愛馬仕在北京又重開了一個倉儲物流中心。目前我們手頭在幫一個高奢珠寶品牌尋找新增的location（地點）。”

值得注意的是，隨著經濟的恢復，今年以來，北京倉儲物流市場錄得多筆產業相關大面積成交，涉及汽配、醫藥、其他制造業等。李虹指出：“隨著大健康行業的深入發展，整個醫藥物流板塊需求從去年底表現出強勁的增長勢頭。”

供不應求仍是主基調

根據2020年發布的《北京物流專項規劃》，北京市將著力打造“大型綜合物流園區（物流基地）+物流中心+配送中心”+“末端網點”的“3+1”城市物流節點網絡體系。

據了解，北京現有物流基地共四個，分別是：順義空港物流基地+天竺綜合保稅區、通州馬駒橋物流基地、大興京南物流基地、平谷馬坊物流基地。未來三年北京90%的高標倉新增供應將集中在這四大基地。

據世邦魏理仕的估算，2023~2025年，北京預計將共有約69萬平方米的新項目交付，整體供應水平將較此前三年（2020~2022年）減少30%。

從子市場分布來看，據李虹介紹，平谷是北京近兩年倉儲物流比較熱門的區域。“尤其是一季度，區域內有三塊物流用地出讓，總出讓面積已經超過2022年全年。”

作為新興區域，平谷已經吸引了各方關注。李虹解釋道：“現在在北京市場，一手的、完整50年產權的物流用地非常稀缺，對于投資方而言是很好的投資標的；對于開發商而言，平谷屬于北京行政區范圍內，與環京的物流用地相比有很大的吸引力；對于租戶而言，平谷目前的租金水平與環京市場相比并不算高，且可以縮短物流配送成本，性價比高。”

除了平谷外，北京大興機場、大興空港等區域都會是慢慢崛起的新興區域，李虹表示：“北京未來倉儲物流市場會呈現多點開花的局面。”

在需求側，北京以其重要的消費市場和戰略地位將持續吸引電商和第三方物流企業進駐擴張。此外，近年來加速發展的汽車、醫藥等先進制造業有望成為高標倉需求的新增長點。

世邦魏理仕認為，供不應求仍將是北京物流倉儲市場的基調，并將推動高標倉租金以每年2%~4%的增速穩步上漲。以今年一季度密云入市的高標倉項目為例，該項目的交付帶來了6.9萬平方米的新增面積。李虹透露：“從入市的那一刻起，它的出租率就已經達到了70%左右，現在只剩下2萬平方米左右待租面積。”

據她介紹，未來六個月，北京順義及大興京南等子市場將迎來合計18.8萬平方米的新增供應，充沛的新增供應將有效緩解全市長期供應不足的市場狀態。

北京倉儲物流用地供應增加后，為有升級需求的租戶提供了更多選擇。以北京平谷子市場和環京的廊坊市場作比較，據世邦魏理仕的統計，雙方最好的區域價差也只在10%到15%之間。

與此同時，從去年開始，北京的物流用地供應明顯增加后，為環京市場的去化帶來一定壓力，廊坊市場去年曾一度達到60%的空置率。不過，據李虹介紹：“一些組織管理能力比較強的開發商，其實只用了不到一年時間，就把新、老項目做得非常好了。”

根據世邦魏理仕的統計，截至今年一季度，廊坊連續第八個季度供應放量，一季度于廣陽入市14.5萬平方米的高標倉儲項目。同時，成交租賃不再局限于第三方物流，而開始向多元化發展，除了66%新租面積來自于第三方物流外，34%來自工業制造業。一季度凈吸納量錄得4.1萬平方米，除來自于近京的廊坊經開區子市場外，安次及固安子市場亦有表現。

而天津市場新增需求則仍處低迷，今年一季度天津薊州竣工第一個高標倉儲項目，帶來16.5萬平方米的新增供應。受環京供應持續增加影響，以成本為導向的搬遷活動成為近期天津租賃成交主力，主要體現在消費品及第三方物流上，兩者各占據新租總面積的40%。

據世邦魏理仕預計，未來六個月，將有83.2萬及84.6萬平方米的新增供應分別交付在廊坊及天津市場，租戶議價能力依然較高。李虹認為，激烈的競爭環境將倒逼開發商提升招商和運營能力，來滿足投資人對其出租率和現金流的要求。

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