8月16日，沈陽一小區外墻脫落砸壞7車。類似事件因何頻發？責任如何劃分？修繕又該怎樣進行？防止小毛病變成大問題，房屋安全如何保障，探索建立“房屋日常體檢”制度，相關工作又在怎樣推進？共同關注：外墻脫落頻發，究竟誰來管？

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危險的房屋外墻脫落

8月16日，沈陽一小區外墻脫落砸壞7車。值得注意的是，這已經不是該小區第一次出現類似事件，而更大范圍內，房屋外墻脫落近年來有逐漸增多趨勢。

房屋外墻脫落，誰該擔責？

中國人民大學法學院教授 王雷：建筑物外墻脫落嚴重威脅城市居民“頭頂上的安全”，不同情況涉及不同的主體責任。通常有如下兩種情形：

①如果是因為建筑物業主在室內裝修施工不當，導致外墻面脫落致害，業主應當承擔相應的侵權責任；②如果屬于物業公司等物業管理人，對建筑物外墻面存在管理瑕疵，比如物業公司發現將要脫落，但沒有及時維修，導致最終脫落致害，物業管理公司應當承擔相應侵權責任。

房屋質保期已過，開發商便無責？

中國人民大學法學院教授 王雷：《民法典》有明確規定，需要區分建筑物質量瑕疵的不同程度和不同情形。如果屬于建筑物倒塌、塌陷所導致的致害，開發商是不受質保期保護的，要承擔嚴格責任。如果屬于外墻脫落所導致的侵權責任，是有質保期的。質保期滿之后，所有人、管理人承擔了侵權責任，就無法向開發商來進行后續追償了。當然，開發商之外，對于因第三方施工單位施工影響到墻體結構安全，導致外墻脫落，所有人、管理人也可以向該施工單位施工人來進行追償。

房屋外墻脫落，追責難，難在哪兒？

中國人民大學法學院教授 王雷：追責難主要有幾個方面的原因。

①確定外墻墜落原因難，往往需要由專業技術鑒定部門進行鑒定，最終確定原因；②圍繞外墻脫落，涉及物業公司和建設單位等多方不同的責任主體，責任分擔機制厘清難，需要厘清他們權利義務責任的邊界；③外墻脫落的具體原因不同，究竟是因為業主租戶裝修所致，還是物業公司管理不善所致，還是建設單位開發商建設質量瑕疵所致，存在不同可能，對應的責任也會有所差別。

房屋外墻脫落，修繕難，難在哪兒？如何破解？

中國人民大學法學院教授 王雷：問題的癥結主要在于建筑物外墻的產權主體是誰，出現了問題，維修責任的主體，維修費用的承擔主體又是誰。《民法典》中有相應的規定，建筑物的外墻屬于全體業主共同所有的部分，應當由全體業主共同來分擔相應的維修、更新、改造的費用。這些費用，結合《民法典》物權編的相關規定，是可以通過建筑物維修資金來具體分擔的，立法上也有相應具體分擔的機制。

房屋外墻脫落頻發的原因？

中國建筑科學研究院有限公司教授級高工 王萬金：近年來，高層建筑外圍護系統的外墻保溫層、瓷磚、石材等脫落事故發生頻率越來越高，這是多方面因素共同作用下導致的結果，主要因素還需要根據科學檢測分析結果才能得出準確判斷。總的來說主要原因有三方面：

①伴隨房屋服役年限增加，不斷老化所致。建筑外保溫及圍護系統，最初設計年限是25年，像一件衣服一樣保護著建筑主體。在各種自然天氣條件下，經過經年累月的冷熱干濕等多因素循環往復作用，材料及體系不斷發生老化，各項物理力學性能劣化，逐步發生開裂、空鼓、滲漏。承載力不夠的情況下，特別是在極端天氣狀況下，容易發生脫落。

②材料和體系本身的質量缺陷問題。外墻外保溫體系也是一個逐步發展完善的過程，自2000年逐步開始推廣之后，材料品種多樣，各種體系都有，其中也有技術不成熟的材料或者體系不完善的技術上墻應用了，經過時間檢驗發現不適用外墻外保溫。

③施工缺陷問題。在施工過程中，沒有對材料質量進入場檢驗工作進行加強，有的也沒有嚴格按照相關標準規范進行施工，基層沒有處理好，保障保溫板的黏結面積也不夠，特別是外邊的保護層做的質量也不好。在施工各個環節中產生的瑕疵和缺陷，累積起來就形成了這種原始的缺陷，在這種情況下也會容易發生外墻開裂脫落這種現象。

提醒！哪類高層建筑，需要格外注意外墻脫落的發生？

中國建筑科學研究院有限公司教授級高工 王萬金：無論是新建的還是既有的建筑，建筑物外墻的安全健康狀況，只有經過科學的檢驗評估，才能給出具體的判斷。從日常預防外墻墜落風險來說，我覺得以下這幾方面應該加強注意。

①從直觀上看，墻面已經明顯開裂，或者已經發生了大面積的空鼓的情況，這樣的建筑風險比較大的，我們要躲著走。②使用年限相對比較老的，特別是帶有瓷磚，也就外墻用瓷磚或者石材做外裝飾面的高層建筑，相對來說發生脫落或者造成事故的風險也是比較大。③采用密度比較大的，或者容易吸水的保溫材料的這一類高層建筑。④造型比較復雜，樓體外形伸出或者造型比較多的建筑。

房屋外墻脫落，如何防范？

7月5日，住建部印發《通知》提出，要將城市體檢作為城市更新的前提，要從住房到小區、社區、街區、城區，查找群眾反映強烈的難點、堵點、痛點問題，把城市體檢發現的問題作為城市更新的重點。而當大量房屋已進入全生命周期的“中老年”，各地又在通過怎樣的創新舉措，探索推進房屋安全的“體檢”工作？

研究建立“房屋養老金制度”，是要解決什么問題？

中國建筑科學研究院有限公司教授級高工 王萬金：建立房屋養老金制度是解決目前房屋建筑安全運行保障的有效制度保障，也是形成住宅小區改造建設長效機制。在實際情況中，給建筑房屋及時體檢非常必要，卻常常很難做到。首先要解決“錢從哪里來”問題，來解決房屋“體檢費”和維修工程費的出處。這需要政府和社會機構共同來解決，提出可行的方案。

目前，尚未明確房屋養老金制度的具體形式。但從近些年人大代表的議案、政協委員的提案以及學者的研究，可以歸納為兩大類。一是政府設置公共賬號，資金來源包括小區物業出租和經營性收益結余、土地出讓金的一部分提取，以及維修資金投資獲得的增值收益結余。二是引入金融機構，如保險機構，分擔體檢與維修以及脫落等突發事件的費用支出，實現政銀合作。

保障房屋安全，如何做好“體檢”？

中國建筑科學研究院有限公司教授級高工 王萬金：我覺得房屋外墻是很重要的，包括外墻外保溫、瓷磚和外裝飾層。另外，涉及建筑外掛物，比如空調外支架，也是需要重點監測的一個方面。當然，日常的地面維護也很重要。這里需要特別關注的就是外墻安全，因為樓層過高，往往還不能全面掌握開裂和空鼓等隱患部位，即“上不去”，因為缺乏無損檢測和排查的手段，內在的隱蔽部位的狀況也不能全面掌握，即“說不清”。這就需要用更智能化的監測手段來解決這些問題。

防止房屋外墻脫落，還需更細化的管理

中國建筑科學研究院有限公司教授級高工 王萬金：關注住房安全問題，住建部發布實施《既有建筑維護與改造通用規范》明確規定每年至少檢查一次。各地也依據該標準并結合當地實際情況，進行地方標準的編制和細化，制定了安全健康監測的具體措施。我認為，各地按照具體的要求，因地制宜，在建筑體檢過程中，還要結合好城市更新改造和建筑節能改造等，進行全面實施。依據經濟條件，實施必要的“體檢”，先“普檢”，對損害老化程度厲害的進行重點排查。

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