國家電網(wǎng)終于下定決心，其地產(chǎn)上市平臺廣宇發(fā)展(000537.SZ)將全面退出房地產(chǎn)市場。

9月5日晚間，廣宇發(fā)展發(fā)布籌劃重大資產(chǎn)置換暨關(guān)聯(lián)交易公告，擬將所持房產(chǎn)及物業(yè)資產(chǎn)與山東魯能集團有限公司(簡稱魯能集團)及其關(guān)聯(lián)方旗下資產(chǎn)進行置換，置入的資產(chǎn)為魯能新能源(集團)有限公司(簡稱“魯能新能源”)。

本次交易后，廣宇發(fā)展將徹底告別地產(chǎn)業(yè)務(wù)，集中精力發(fā)展新能源業(yè)務(wù)。魯能新能源經(jīng)營范圍包括能源項目投資、投資管理、充電服務(wù)、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)服務(wù)。

記者發(fā)現(xiàn)，國家電網(wǎng)從房地產(chǎn)領(lǐng)域退出，既有監(jiān)管要求，也有自身資源整合需求。

實際上，廣宇發(fā)展房產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利能力并不強。今年上半年，公司實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(簡稱凈利潤)9.50億元，同比下降超過30%。

全面轉(zhuǎn)型至新能源領(lǐng)域

房地產(chǎn)市場深入調(diào)整之際，房企紛紛進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，廣宇發(fā)展也加入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型陣營，且轉(zhuǎn)型力度較大。

根據(jù)最新公告，廣宇發(fā)展的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型采取資產(chǎn)置換方式實施。公司擬將所持所屬房地產(chǎn)公司及物業(yè)公司股權(quán)等資產(chǎn)、負債置出，置入的資產(chǎn)為魯能集團、都城偉業(yè)合計所持的魯能新能源100%股權(quán)，差額部分補足方式由各方另行協(xié)商確定，但不涉及發(fā)行股份。

交易對方魯能集團為公司的控股股東，都城偉業(yè)為公司關(guān)聯(lián)方，魯能集團、都城偉業(yè)的控股股東均為中國綠發(fā)投資集團有限公司(簡稱“中國綠發(fā)”)，實際控制人均為國務(wù)院國資委，因此本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。根據(jù)初步研究和測算，本次交易預(yù)計將構(gòu)成《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》規(guī)定的重大資產(chǎn)重組。本次交易完成后，公司控股股東及實際控制人未發(fā)生變化。

公告稱，本次交易價格尚未確定，具體置換價格將根據(jù)經(jīng)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門或其他有權(quán)單位備案的擬置入資產(chǎn)和擬置出資產(chǎn)評估價值為基礎(chǔ)確定。

本次擬置入的資產(chǎn)魯能新能源，成立于2014年4月，注冊資本20億元，經(jīng)營范圍包括能源項目投資、投資管理、充電服務(wù)、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)服務(wù)、機械設(shè)備租賃(不含汽車租賃)等。

都城偉業(yè)原本持有魯能新能源100%股權(quán)，目前，魯能集團已實施對魯能新能源的增資，增資完成后魯能集團預(yù)計持有魯能新能源18.64%股權(quán)，都城偉業(yè)預(yù)計持有魯能新能源81.36%股權(quán)。目前，增資事項正在履行程序。

其實，廣宇發(fā)展的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型早有跡象。

在今年半年報中，廣宇發(fā)展稱，今年上半年，公司控股股東魯能集團100%國有股權(quán)無償劃轉(zhuǎn)至中國綠發(fā)事宜完成工商變更登記，公司成為中國綠發(fā)旗下上市公司。作為整合及發(fā)展中國綠發(fā)系統(tǒng)內(nèi)住宅類房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主的綜合性地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，公司致力于發(fā)展綠色、健康地產(chǎn)，服務(wù)國家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

盡管廣宇發(fā)展在年報中并未表露產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的意圖，但在市場看來，控股股東變更，公司產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型如箭在弦上。

二級市場上，9月6日，廣宇發(fā)展以漲停價開盤，全天走出一字板的強勢行情。

地產(chǎn)經(jīng)營承壓業(yè)績連降

作為地產(chǎn)開發(fā)商，廣宇發(fā)展在業(yè)內(nèi)的地位并不突出。在房地產(chǎn)市場深入調(diào)控的背景下，公司經(jīng)營也面臨較大的壓力。

今年上半年，廣宇發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入99億元，同比下降1.89%;凈利潤9.50億元，去年同期為13.78億元，同比減少4.28億元，下降幅度為31.07%;扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(簡稱扣非凈利潤)9.15億元，較去年同期的13.62億元減少4.47億元，同比下降32.83%。

分季度看，今年一二季度，公司營業(yè)收入分別為45.40億元、53.60億元，同比變動20.74%、-15.33%;凈利潤為4.22億元、5.28億元，同比變動-21.02%、-37.43%;扣非凈利潤為4.17億元、4.99億元，同比分別下降21.47%、40.07%。

從一二季度的凈利潤、扣非凈利潤數(shù)據(jù)看，雖然二季度環(huán)比一季度有所增長，但與前同期相比，則呈現(xiàn)加速下滑跡象。

在去年，廣宇發(fā)展的的經(jīng)營業(yè)績也在下降。2020年全年，公司實現(xiàn)的營業(yè)收入、凈利潤分別為197.51億元、22.12億元，同比分別下降14.08%、29.61%。扣非凈利潤為21.79億元，同比下降29.87%。

不僅是經(jīng)營承壓，作為地產(chǎn)資金密集型領(lǐng)域，廣宇發(fā)展還存在財務(wù)壓力。

歷史上，2017年底，廣宇發(fā)展的資產(chǎn)負債率一度高達86.70%。經(jīng)過連續(xù)幾年下降，到今年6月底為79.38%，雖然降至80%以下，但仍然高于房企平均水平。

不僅如此，今年上半年，公司債務(wù)明顯增加。

截至今年6月底，廣宇發(fā)展短期借款1.50億元、一年內(nèi)到期的非流動負債12.52億元、長期借款319.96億元、應(yīng)付債券41.02億元，有息負債合計為375億元。而在今年初，公司有息負債為345.21億元，半年間，有息負債增加29.79億元。

去年6月底，公司短期借款76.96億元、一年內(nèi)到期的非流動負債67.82億元、長期借款78.78億元、應(yīng)付債券41.51億元，有息負債合計為265.07億元。

對比發(fā)現(xiàn)，近一年時間，廣宇發(fā)展的有息負債增加了109.93億元。

與之對應(yīng)的是，今年上半年，公司的財務(wù)費用5.63億元，去年同期為2.13億元，同比增加3.5億元，增幅為164.32%。財務(wù)費用大幅增長，是今年上半年凈利潤大幅下降的重要原因之一。

當(dāng)然，盡管有息負債總額增加約110億元，但廣宇發(fā)展的債務(wù)結(jié)構(gòu)明顯改善，財務(wù)運營表現(xiàn)為穩(wěn)健。原因是，公司短期債務(wù)同比大幅減少，今年6月底，公司短期債務(wù)只有14.02億元，而去年同期為144.78億元。

盡管財務(wù)壓力大幅減輕，但債務(wù)總額明顯增加，會增加經(jīng)營業(yè)績壓力。

綜上，如果本次資產(chǎn)重組順利完成，廣宇發(fā)展將告別地產(chǎn)壓力，經(jīng)營或?qū)⑾蚝谩?/p>