“金九銀十”通常是樓市傳統的銷售旺季，不過今年的“金九”似乎并未達到預期，樓市銷售頗為冷淡。而剛剛過去的國慶黃金周，雖然各大地產商推出各種打折促銷的優惠措施，但多地樓市仍然一片“涼意”，一天只成交幾十套，甚至更少的房子，成為多個一二線城市樓市的普遍現象。

黃金周樓市為何“啞火”?“金九銀十”行情為何不再?隨著調控繼續深入，接下來樓市會如何發展?10月9日晚，中國城市和小城鎮改革發展中心學術委秘書長馮奎和央視財經評論員馬光遠，做客《央視財經評論》演播室，深度解析。

黃金周樓市“啞火” “金九銀十”行情為何不再？

馮奎：政策調控為房價走向定了基調

中國城市和小城鎮改革發展中心學術委秘書長 馮奎：這一輪調控，從2016年9月30日開始持續了兩年的時間。這兩年調控基調其實沒有變化，尤其是今年7月31日中央政治局會議提出，要下決心解決好房地產市場問題，堅決控制房價上漲。在這樣的政策背景下，各個地方又相繼采取了很密集的措施，所以現在看到的現象是意料之中。在某種意義上來說，也意味著市場越來越趨于理性化。

馬光遠：房地產調控效果凸顯 市場趨穩

央視財經評論員 馬光遠：經過差不多兩年的調控，效果已經出來了。整體來講，市場已經比較平穩。所以，不是說現在有多冷，而是過去有點熱得過頭。我們不能拿以前不太正常的溫度，說現在不正常。其實，恰恰應該說現在才正常。

馮奎：應該分區域看待房地產市場

中國城市和小城鎮改革發展中心學術委秘書長 馮奎：現在提到房地產市場，都說比較清淡，但全國并不是鐵板一塊。一些都市圈的核心城市，尤其是一些交通條件得到極大改善的周邊中小城市，大家對房地產未來的發展應該說還是有信心的。還有一些直接受惠于有利政策的地方，市場發展也非常平穩。

土地流拍頻現 房企面臨哪些挑戰？

馮奎：房企面臨“多重鎖定”帶來的困境

中國城市和小城鎮改革發展中心學術委秘書長 馮奎：有些企業，它的思維和營銷模式還是傳統房地產的企業;還有一些企業，它所在的城市本來空置率就已經很高了，再在這樣的區域里面深耕細作，并沒有很大前途;更重要的是一些房地產企業他們的能力僅限于以前快進快出買地賣房子，而沒有遷移到高質量發展產業上面去，本身面臨能力不足。

馬光遠：房企對市場的判斷趨于理性

央視財經評論員 馬光遠：第一，是開發商在市場比較熱的時候拿了很多地，需要時間消化。第二，開發商有自己的策略，比如大家都不拿地，他可能會去拿，也就是所謂的逆周期拿地，主要在于他們對后市的判斷。再一個可能覺得市場已經過熱，就會通過并購或者其他手段來拿地。

馮奎：房企越早創新越主動

中國城市和小城鎮改革發展中心學術委秘書長 馮奎：一種是經營模式轉型，還有一種產業方面的轉型。比如，原來就是買地賣房子，現在可能考慮建設文化旅游、搞科技小鎮等。以往的價值模式可能是獨享，現在可能會聯合起來應對市場上的挑戰。總之，房地產企業越來越不是傳統的房地產企業，未來可能演變成為各種各樣美好生活所需要的運營商。

調控政策見成效 未來如何繼續深入？

馬光遠：房地產市場進入新周期 穩定預期很重要

央視財經評論員 馬光遠：房地產市場其實進入到一個新的周期，企業如果對這個市場未來的裂變有深刻認識，可能會活得更好。對于普通老百姓來講，可能不是簡單的看價格、看交易量，而要更多地看到這個市場在新的周期會帶來更多不一樣的東西。當下很重要一點是要穩定整個房地產市場的預期，告訴大家在中國城鎮化沒有完成的情況下，市場既不是有些人說的很慘的周期，也不是白銀周期。

馮奎：精準施策是房地產調控的大考

中國城市和小城鎮改革發展中心學術委秘書長 馮奎：調控已經持續了很長時間，未來的調控應該在精準施策上下功夫，比如因城施策，中國的城市如此眾多，如何制定出適合他們的策略?再比如，不同的人群需求不同，有人確實要改善住房，有人卻是在炒房，如何精準施策，不至于一棍子打過去讓真正有需求的人也受到損失。如何使得一個籠統的說法，變成在每一個環節上都可以發力的政策工具，要下的功夫還很多。