樓市降溫影響的第一批人：房產(chǎn)中介。

涼涼涼!如今的樓市如同入秋的天氣，越來越冷。對于“靠天吃飯”的房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者來說，這無疑是個壞消息。

房地產(chǎn)中介，這個在牛市屢屢傳出年薪百萬的行業(yè)，在熊市中率先感受到生存危機。

近日，老牌房地產(chǎn)中介中原集團旗下的上海中原地產(chǎn)推出了一系列內(nèi)部改革措施，其中，“自2018年10月1日起，針對原有公司福利待遇政策及薪酬進行調(diào)整，所有崗位的福利待遇減至五折發(fā)放，多部門傭金打八折發(fā)放。”

中原地產(chǎn)華東區(qū)總裁兼上海中原總經(jīng)理陸成更是在一封《致兄弟姐妹的公開信》(下稱《公開信》)中表示，“我預(yù)計這次行業(yè)生存危機不會像2008年金融海嘯一樣那么快就過去。對中原和行家來講，現(xiàn)在就是‘排隊去死，看誰有實力排在最后’的淘汰賽。”

樓市從狂熱到冰封，市場交易量走低，市場敏感度高的房產(chǎn)中介率先降薪過冬，樓市降溫引起的洗牌才剛剛開始。

成交低迷，房產(chǎn)中介主動節(jié)流

據(jù)中原地產(chǎn)官網(wǎng)介紹，中原地產(chǎn)1993年進入上海，于1998年成立了上海中原地產(chǎn)。作為中原集團旗下的分公司，截至目前，上海中原共有員工近10000人，門店數(shù)近500家，2015年公司傭金收入超過26億。

在《公開信》里，上海中原地產(chǎn)提到，“無論是因為調(diào)控政策，信貸環(huán)境不斷收緊，導(dǎo)致上海房地產(chǎn)市場急速變壞，行家盲目擴張導(dǎo)致僧多粥少，行業(yè)產(chǎn)能過剩;還是由于我們自己的經(jīng)營策略失誤，內(nèi)部管理不善，架構(gòu)臃腫，公司過去兩年一直處于結(jié)構(gòu)性虧損狀態(tài)。近期公司已經(jīng)推行了一連串積極改革措施。”

上海中原地產(chǎn)相關(guān)負責人告訴記者，今年調(diào)控政策嚴厲，市場成交量銳減，金融去杠桿持續(xù)，行業(yè)產(chǎn)能過剩都是事實。“我們只是采取主動節(jié)流措施，應(yīng)對漫長寒冬，這些降低營運成本的不得已措施，旨在盡可能避免大規(guī)模裁員行動。”

記者了解到，這次調(diào)整針對的是中后臺部門。關(guān)于中后臺部門“傭金”問題，上海中原地產(chǎn)公開回復(fù)稱，過往這些部門一直隸屬后臺，員工拿固定工資和績效工資，后來公司為了激勵員工才額外增加從公司“公傭”部分里拆分“傭金”分配給員工，所以這在一定程度上也屬于額外福利。

上海中原地產(chǎn)表示，此次整個行業(yè)市場的變化，公司在尊重員工價值的前提下做出了“津貼”和中后臺“傭金”的調(diào)整，并不會影響到業(yè)務(wù)部門的分傭結(jié)構(gòu)和比例變化。“如果我們在公司虧損的情況下仍‘巋然不動’，什么都不做，那才是對員工和股東不負責任。”

對于上海中原地產(chǎn)在這個時間點進行薪資調(diào)整，有業(yè)內(nèi)人士認為，這一方面是由于11月~12月是二手房交易低潮期，這時減員正好可以調(diào)整和優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，以應(yīng)對明年整個房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌，這段時間的動作對公司造成的影響也可控。

不過，上海中原地產(chǎn)方面也指明，所有的調(diào)整只是暫時性的，待市場回暖，公司扭虧為盈后，將重新做評估。

其實，中原地產(chǎn)并非第一家降薪過冬的中介企業(yè)。

58安居客首席分析師張波告訴記者，目前市面上大部分中介都在虧損經(jīng)營，本身經(jīng)營壓力都比較大。面對現(xiàn)狀，各企業(yè)采取的方式不同，有的拋棄了原有直營模式，改做加盟，還有的做起了平臺。好些直營類中介都在今年做過人員收縮，以應(yīng)對財務(wù)風險。

中原地產(chǎn)大陸區(qū)副總裁兼上海原萃總裁劉天旸就透露，上海有房產(chǎn)中介已經(jīng)在悄無聲息地關(guān)店。

劉天旸認為，今年“金九銀十”已經(jīng)不存在了，明年第一季度又是傳統(tǒng)淡季，這個市場下一波行業(yè)調(diào)整從今年11月~12月會陸續(xù)開始，各公司都會有不同規(guī)模的調(diào)整。

“總要有人為過去買單”

這個中介的“冬天”，似乎必須通過收縮來度過。

劉天旸告訴記者，中介經(jīng)紀公司最先要考慮的是開店成本，上海二手房成交量長期低位徘徊，只做租賃連成本都不足以支撐。

“從鋪租到支付薪資，中介公司每個月的成本不低，而且這些成本在持續(xù)上升，比如員工底薪就已經(jīng)普遍從2000元~3000元漲到4000元~5000元。”劉天旸表示，二手房交易周期基本在6個月，非常長(即簽合同成交后，經(jīng)紀公司收款至少要6個月)。而現(xiàn)在開發(fā)商回款也有壓力，會影響跟中介的結(jié)傭，并且現(xiàn)在銀行政策有變，銀行額度受影響后，進一步影響了現(xiàn)金流。

“一旦收款進度再拉長，現(xiàn)金長時間無法回流，中介公司的周轉(zhuǎn)就會很困難，而現(xiàn)在整個中介行業(yè)受現(xiàn)金流拖累，流轉(zhuǎn)效率都在下滑。”劉天旸直言。

在他看來，這一波房地產(chǎn)的探底周期不是短期的。如果有長期虧損的風險，經(jīng)紀公司就不得不考慮開源節(jié)流。“現(xiàn)在還有些中介公司在‘死扛’，不想暴露真實情況，被對手抓住把柄。其實整個行業(yè)已經(jīng)產(chǎn)能過剩，當市場下行，調(diào)整洗牌是必然的。”

“活下去”不僅是開發(fā)商的口號，也成為中介行業(yè)高呼的命題。

在行業(yè)人士看來，現(xiàn)在中介行業(yè)除了“節(jié)流”，似乎還無法找到更好的生存辦法。

房產(chǎn)中介曾經(jīng)一度“執(zhí)著”于去中介化，降低成本。在資本的介入下，中介有的做APP、有的做系統(tǒng)、有的做數(shù)據(jù)……但中介行業(yè)是市場敏感度非常高的行業(yè)，現(xiàn)在市場出現(xiàn)了調(diào)整，錢投進去后沒有足夠時間和能力得到產(chǎn)出，導(dǎo)致很多公司有點“騎虎難下”。

“現(xiàn)在有點‘秋后算賬’的感覺，大家處境都不是特別好，總有人要為發(fā)展上的不理性和錯誤買單。”

在劉天旸看來，現(xiàn)在“活下去”最重要，要做的就是順勢而為，也要設(shè)法留住優(yōu)秀經(jīng)紀人，保留生存的長久之計。